按揭7成是什么意思（贷款必须要知道的注意事项）

Q

1. 按揭的房子是否可以抵押？

答：

按揭的房子抵押需要满足2个条件：

1.房本已经出了，不管是押在银行还是在押哪里，房本已经制成了，对于按揭一手房未收楼无房本，和已收楼无房本，不能抵押，没有房本，不能押购房合同。

2. 房产价值要有抵押空间：即房产7成减去按揭未还大于50w，才有折腾的意义。所以对于3成首付购房的朋友，房子没有明显涨幅，无资金空间，不大建议转抵押，毕竟也有摩擦成本，除非仅仅只需要换还款方式。

按揭房抵押的误区：不需要先赎楼，不需要先赎楼。重要的事情一再强调。先去抵押银行出批款，再赎楼，节省垫资成本，降低抵押风险。

Q

2. 抵押对征信比较宽松，有房子就可以了？

答：

这样的说法实则片面，抵押对征信的要求也并非宽松，毕竟有抵押物，只是相比信贷宽松，这并不是让抵押人胡乱造征信的理由。

查询最好是1个月不超3，2个月不超4，3个月不超7，1年不超12，重复机构可折叠次数。如果抵押吃亏在征信上而不是负债上，则需要养一段时间。实在没时间窗口，就选择机构抵押，机构抵押对征信查询无要求。

Q

3.抵押贷款不需要大数据评分吗？

答：

凡是要你扫码的，都会涉及到大数据，即使你征信非常干净，也有可能拒，所以对于过风筛的产品，没有100%的确定性，扫码过系统，是机器人筛查，黑匣子数据，只能说根据经验总结，哪些情况可能不过。

大数据不过的情况，果断走线下，不要迷恋低息产品，忽略贷后风控。

Q

4.没有营业执照，怎么做抵押？

答：

抵押分为经营性抵押和消费性抵押，区别就是用途，拿去经营还是拿去消费。

经营性抵押顾名思义需要营业执照，可以根据方案匹配执照情况。

消费性抵押，用途是消费，不需要提供营业执照，两者不仅有操作步骤的差别，利率差也比较多，消费性抵押普遍是4.6-5.8%年化，经营性抵押现在已经有3开头的利率优惠了。

咨询这个问题的大多是工薪族，无真实经营，又不愿意做消费抵押贷，又怕JYD的风险，还是有矛盾的一面，除了需要专业信息解说，还需要自己对这件事情的认知准备。基本每年做正常的工商记账，极少概率会有抽贷现象，我也只能话说到这了。

Q

5.小微企业融资，无固定资产，公账少，个人流水较多，可以做低息信贷吗？

答：

发现融资的很多小微企业，为了节省成本，避税，走账不走公账，没有资产，仅仅只有个人流水。让我想起了之前和某客户经理的谈话内容：

无法认定收入， 因为个人流水作假门槛过低，结息又难看的情况，无法判定收入。

所以建议，作为经营者，固然已经有自己的生意，其实收入是比大多工薪族多的，但往往为了节省成本，收入不打税，对公不开票，无法有官方数据，给到资金方作为判断。所以尽量把三件套：“个税+社保+公积金”都交起来，创造些数据。

如果生意做得足够大，税和票都是齐的，可以考虑对公信贷。

在操作的过程中发现小微企业的纳税和开票，是无法达到银行融资的条件的，那怎么办？融资主体就要变成个人，而不是公司，以上的三件套就要交全来，这是优化资质最简单的方式。

Q

6. 征信查询次数多，大数据花，是不是养养就好？

答：

如果是负债多，在广州超过了月收入的30倍收入后，进行线上借贷被拒，基本是负债问题占大头。

如果负债在月收入12倍内，查询很多被拒，就要看下负债结构还有查询，如果负债结构都是小贷，而不是银行贷款，基本上就是贷款账户+查询问题。

这里提到一个概念：负债结构

银行负债优于消金负债，长期负债优于短期负债，月供低优于月供高 负债中如果都是短期，小额高月供的负债，也是会给征信减分的。

Q

7. 怎样才算是一个比较划算的信贷产品？

答：

低息（年化6%以下），月供不超过可支配收入三分之一，先息1年起或者等额3年起，提前还款无违约金。

低息：综合的成本低，对还款的方式更建议是先息后本，或者3年以上的等额本息。

月供：占可支配收入的三分之一，还款压力不大，不容易走入以贷还贷的路子。

提还：提还无违约金，全程无违约金固然最好，但还是要结合用款情况。